国税庁が定めるリフォームの耐用年数や減価償却について解説

掲載日：2018年08月21日

リフォームを行う場合、様々な点に注意が必要です。

特に賃貸物件を運営している大家や事業所にとって｢減価償却｣もしっかり計画の中にいれておく必要があります。

しかし｢リフォームのときの減価償却の計算方法がよく分からない｣という方も多いのではないでしょうか。

この記事では国税庁が定めるリフォームの耐用年数や減価償却について解説します。

参考にどうぞ。

耐用年数とは？

建物の耐用年数とは、固定資産としての価値がどれくらいの年数通用するのかどうか経済的な尺度になる数値です。

のちほどご紹介する減価償却を算出するときの基準にもなります。

そのため耐用年数を自由に操作できるようになると節税を個人の自由でいくらでも行えることになってしまいます。

混乱を防ぐため、建築物の耐用年数に関しては法律による規定があります。

どんな建築物にどれだけの耐用年数が設定されているかは、国税庁のホームページから確認できます。

国税庁の定める建築物の耐用年数の一例をご紹介します。

・鉄筋コンクリート造りの建築物　47年
・木造・合成樹脂造りの建築物　22年
・木造モルタル造りの建築物　20年

減価償却とは

そもそも減価償却とは、住居などの資産が使用するにつれて財産としての価値を減らしていくのを費用として計上して、その次に備えるための会計上の手続きを指します。

たとえば20万円のパソコンを購入するとして、その使用年数が4年間だとします。

4年過ぎれば次のパソコンを購入する必要があります。

ですので一年目は5万円、2年目も5万円と計上していき、4年間で20万円支払ったように会計上処理していくのが原価償却です。

もちろん実際には20万円を一括で支払っているわけですが、税金を軽減することもできるため、特に企業において減価償却を考慮して帳簿を付けることはとても重要なことになります。

たとえば賃貸物件の所得と課税の仕組みを見てみると、｢不動産所得＝総収入金額－必要経費｣となっています。

この必要経費の中に、固定資産税や減価償却費、修繕費などが含まれているのです。

リフォームの耐用年数や減価償却を気にしなければいけないケースとは

耐用年数と減価償却の仕組みについて解説しました。

建築物をリフォームもしくはリノベーションする場合も、資産の価値に変更が生じますので耐用年数と減価償却が変わりますので注意しなければいけません。

一般的に、個人でリフォームやリノベーションを行う場合はさほど気にかける必要はありません。

しかしリフォームした物件などを商業利用している場合、大家にとっては注意したポイントとなります。

たとえば壁紙の張り替えや床や壁の傷を補修するなど、小規模なリフォームは修繕費用として計上されることが多く、減価償却を行うことはありません。

また台風など災害に伴う外壁補修なども修繕費用に計上されます。

しかし単身世帯用の物件を2世帯住宅に造りかえるなど、物件の資産価値が大きく生まれ変わるリノベーションに関しては減価償却が必要です。

このように資産の価値を高めるリフォームやリノベーションは｢資本的支出｣と呼んでいます。

修繕費用と資本的支出の違いの一つの目安としては｢かかる費用が20万円以上の場合は資本的支出｣という点が挙げられます。

その他にも改装や改築、設備の増加なども資本的支出に分類されます。

リフォームすると耐用年数や減価償却はどれくらい変わるの？

リフォームした場合の耐用年数の変化についても、国税庁のホームページで確認することができます。

まず建物そのもののリフォームやリノベーションですが、基本となる建築物の法定耐用年数がそのまま適用されます。

たとえば木造の住宅である場合は、耐用年数は22年になるのです。

しかしリフォームの程度によっては耐用年数を過ぎてしまっているケースもあります。

その場合は、建物の現状を見て耐用年数が変動する場合もあります。

建物以外の附属設備についてもそれぞれ法定耐用年数が定められています。

たとえばトイレは15年、エアコンは6年です。

リノベーション費用の減価償却を算出する場合は、定額法によって求めます。

定額法とは｢リノベーション費用×定額法の償却率｣で求める計算方法です。

償却率に関しては、国税庁のホームページで耐用年数事に調べることができます。

まとめ

国税庁が定めるリフォームの耐用年数や減価償却について解説しました。

主に賃貸物件の大家や事業所などにとって、節税対策を行うには減価償却に注意しながら利益を計上する必要があります。

減価償却は耐用年数によるところが多いです。

耐用年数の算出に関しては国税庁のホームページでくわしく確認することができます。

また新築と異なり、リフォームやリノベーションを行った場合はそれが修繕費用になるのかそれとも資本的支出に分類されるかで計上の仕方が変化します。

現在所有している物件や、新たに取得した物件をリフォームもしくはリノベーションするときには、減価償却や減税制度など様々な点に注意しなければいけません。

工事を依頼する場合に実績のある事業所を選んだ方がかしこくリフォームすることができるというわけです。

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